생전에 증여된 부동산을 유류분 산정에 포함한다면 증여 당시 가격만으로 계산해서는 안 됩니다. 대법원 판례는 유류분 산정의 기초재산에 포함되는 증여재산의 가액을 원칙적으로 상속개시 당시를 기준으로 평가하도록 하고 있습니다.

부동산의 시세가 변동했다면 증여 당시와 상속개시 당시의 가액이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정평가서를 확인할 때에도 어느 시점을 기준으로 평가했는지가 먼저 확인할 사항입니다.

대법원은 유류분 산정의 기초재산에 포함되는 증여재산의 가액을 상속개시 시점을 기준으로 산정한다는 법리를 제시했습니다. 증여재산이 상속개시 전에 이미 처분되었더라도 해당 재산이 산정 대상이라면 실제 처분대금만을 기준으로 계산하지 않을 수 있습니다.

이는 증여재산의 현재 소유자가 누구인지를 확인하는 문제와 구별됩니다. 유류분을 계산하기 위해 재산의 가치를 평가하는 일과 해당 재산을 실제로 반환해야 하는지는 서로 다른 판단 단계입니다.

따라서 유류분산정방법을 검토할 때에는 부동산 취득일과 증여일, 상속개시일을 먼저 구분해 두는 편이 좋습니다. 해당 시점에 관한 자료가 뒤섞이면 감정평가의 대상도 불분명해질 수 있습니다.

부동산을 증여받은 사람이 자신의 부담으로 건물을 증축하거나 재산의 상태를 변경했을 수 있습니다. 이런 경우에는 재산의 가치가 오른 이유를 확인해야 합니다.

대법원은 2025년 7월 3일 선고한 2025다210352 판결에서 증여 이후 수증자 등이 자신의 비용으로 재산의 성상을 변경한 경우에 관한 평가 법리를 설명했습니다. 유류분 부족액을 계산할 때에는 그 변경 전의 상태를 기준으로 상속개시 당시 가액을 평가해야 할 수 있다는 취지입니다.

수증자가 자신의 노력과 부담으로 늘린 가치를 그대로 증여재산에 포함하면 유류분권리자에게 부당한 이익이 발생할 수 있기 때문입니다. 다만 실제로 어떤 공사가 있었고 누가 부담했는지는 증빙자료로 확인해야 합니다.

토지라면 위치와 면적, 용도 등의 자료를 확인해야 합니다. 건물이 있다면 등기기록과 실제 현황, 증축이나 개량 여부 등이 평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동소유 부동산에서는 피상속인이 이전한 지분이 무엇인지도 구분해야 합니다. 부동산 전체의 가액을 그대로 증여액으로 넣으면 피상속인이 소유하지 않았던 지분까지 계산에 포함될 수 있습니다.

공시가격과 실제 감정평가액이 다르다는 이유만으로 어느 한쪽을 항상 정답으로 정할 수는 없습니다. 법률상 평가 기준과 재산의 특성에 적합한 자료인지 살펴야 합니다.

기존 감정평가서가 있다면 작성 시점과 평가 목적, 기준일을 확인할 수 있습니다. 상속개시 당시의 재산 상태와 평가에 사용한 정보가 일치하는지도 검토 대상입니다.

증여 후 공사에 관한 자료가 존재한다면 공사 전후의 상태와 지출 주체를 정리해 두는 것이 좋습니다. 공사를 했다는 주장만으로 평가액에서 임의로 일정 금액을 제외해서는 안 됩니다.

차장검사 출신 변호사가 관련 계약과 부동산 자료를 직접 검토하는 법무법인 성지파트너스는 다양한 상속 사건 대응 경험과 다수 성공 사례를 바탕으로 감정자료의 쟁점과 추가 확인이 필요한 부분을 살핍니다. 금액 차이가 발생한 원인을 먼저 파악하는 접근입니다.